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TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE LEILÃO DE IMÓVEIS

Os leilões de imóveis podem ser uma oportunidade atrativa para adquirir uma propriedade a preços abaixo do mercado. No entanto, para tirar o máximo proveito dessa opção, é fundamental entender as nuances envolvidas nesse processo. Neste artigo, vamos explorar a diferença entre leilão judicial e extrajudicial, as vantagens dessa modalidade de compra, os riscos e como evitar cair em armadilhas ao arrematar um imóvel de leilão.

Diferença entre Leilão Judicial e Extrajudicial

Os leilões de imóveis podem ser classificados em dois tipos principais: judicial e extrajudicial.

Leilão Judicial:

Este tipo de leilão ocorre quando há uma ordem do poder judiciário para a venda do imóvel, geralmente em decorrência de processos de execução de dívidas, tais como dívidas trabalhistas, condominiais, ou quaisquer outras discutidas em juízo. O objetivo é saldar a dívida com o valor arrecadado na venda do imóvel. O processo é administrado por um leiloeiro oficial e segue regras estritas estabelecidas pela justiça.

Leilão Extrajudicial:
O leilão extrajudicial, por outro lado, não envolve diretamente o poder judiciário. Ele normalmente ocorre quando há inadimplência em financiamentos imobiliários. Neste caso, a instituição financeira responsável pelo financiamento organiza o leilão para recuperar o crédito não pago. Esse tipo de leilão segue as normas estipuladas em contrato e também deve obedecer a legislação específica.

Vantagens de um Leilão de Imóveis

Participar de um leilão de imóveis pode trazer diversas vantagens:

1. Preços Atrativos: Esta é a maior vantagem desta forma de aquisição, pois os Imóveis em leilão frequentemente são vendidos por valores abaixo dos praticados, chegando a ter descontos de 50% ou 60% de seu valor de mercado. O pagamento ainda pode ser dar de maneira parcelada, sendo que na modalidade judicial, geralmente exige-se uma entrada (sinal), que pode variar entre 25% e 30% do valor do imóvel arrematado, e o saldo restante em até 30 meses, mas estas condições podem variar de edital para edital, então fique atento às informações contidas neste documento. Na modalidade extrajudicial, alguns bancos aceitam financiamento habitacional, com prazos que podem chegar a 300 parcelas, bem como utilização do FGTS.
2. Negociação Clara e Transparente: Todas as condições que envolvem a venda de um imóvel levado à leilão, estão devidamente descritas no Edital. Desta forma, ao analisar mais atentamente o seu conteúdo, você será capaz de identificar possíveis problemas que contribuirão na escolha de um determinado imóvel.
3. Variedade de Ofertas: Há uma ampla gama de imóveis disponíveis em leilões, desde residenciais até comerciais e terrenos, o que aumenta as chances de encontrar uma propriedade que atenda às suas necessidades.

Riscos de um Leilão de Imóveis

Apesar das vantagens, é essencial estar ciente dos riscos envolvidos:

1. Dívidas e Ônus: Muitas vezes, o imóvel leiloado pode vir com dívidas ou problemas legais não resolvidos, como impostos atrasados ou pendências jurídicas. Em se tratando de leilão judicial, na maioria dos casos tais encargos serão sub-rogados ao valor do arremate, ou melhor dizendo, estes valores em aberto serão pagos com o valor da própria arrematação do imóvel, respeitada uma ordem legal estabelecida. Todavia, o Juiz da causa poderá determinar de maneira diversa, passando a obrigação do pagamento das dívidas para o arrematante. Já nos leilões extrajudiciais, na maioria das vezes, o banco comitente – responsável por organizar o leilão – assumirá todos os débitos em aberto. Entretanto, existem exceções a essa regra. Por isso, é crucial ler atentamente os termos do edital, para evitar surpresas desagradáveis.
2. Estado de Conservação: Nem sempre é possível vistoriar o imóvel antes do leilão, o que pode resultar na compra de uma propriedade em más condições. Entretanto, antes de fazer a proposta de arrematação, o interessado já deve fazer uma projeção de gastos com a reforma, independente de sua vistoria. Para se ter uma ideia da condição do bem levado à hasta, aconselhamos o interessado a passar na frente do endereço, ou mesmo buscar informações junto a vizinhos e porteiros, caso seja um apartamento.
3. Desocupação: Na maioria dos casos, quando o imóvel permanece ocupado pelo antigo proprietário ou por inquilinos, a desocupação ocorrerá de maneira amigável, porém, há situações em que o arrematante precisará pedir a desocupação por meio judicial nos autos do próprio leilão judicial, ou ainda ajuizar uma ação para imitir-se na posse, caso seja leilão extrajudicial.

Como Evitar Cair em Armadilhas ao Arrematar um Imóvel de Leilão

Para minimizar os riscos e evitar armadilhas, siga estas dicas:

1. Pesquisa: Estude detalhadamente o edital do leilão, que contém todas as informações sobre o imóvel e as condições de venda. Além disso, verifique a situação do imóvel em órgãos como cartórios e prefeituras.
2. Consulta Jurídica: Consulte um advogado especializado em leilões de imóveis para ajudá-lo a entender todas as implicações legais e garantir que não haja surpresas. Muitas vezes, somente um profissional especializado poderá identificar informações relevantes que você não se atentou.
3. Visita ao Imóvel: Sempre que possível, tente visitar o imóvel para avaliar seu estado de conservação e verificar a ocupação.
4. Análise Financeira: Avalie seu orçamento e os custos adicionais que podem surgir após a compra, como reformas e regularização de documentos. Ademais faça um estudo quanto ao valor de mercado do imóvel pretendido, buscando junto à sites de imobiliárias da região imóveis com as mesmas características. Somente assim você conseguirá traçar uma meta de até quanto poderá pagar em caso de disputa no leilão.

Participar de leilões de imóveis pode ser uma excelente oportunidade, mas é crucial estar bem informado e preparado. Com a devida pesquisa e precaução, você pode fazer um bom negócio e adquirir uma propriedade a preços competitivos.

RENATA LIBERATO – OAB/SP 209.361

Advogada com 21 anos de experiência e pós-graduanda em Direito Notarial, Registral Imobiliário pela PROORDEM – ESD ESCOLA SUPERIOR DE DIREITO